De eigen woning en scheiding, een blijvend probleem. Is economische overdracht een oplossing? 

Als mediator met een financieel/fiscale achtergrond krijg ik in de praktijk veel vragen over de eigen woning en huisvesting in het algemeen. Het is een blijft een groot probleem. Hoge vraagprijzen voor woonhuizen in regio Amsterdam. Er wordt verwacht dat je een bod doet dat behoorlijk boven deze vraagprijs ligt; anders word je niet serieus genomen. Een gekte op de markt. Een probleem voor heel veel mensen in scheidingssituaties.

De woning die partijen samen hebben aangekocht is vaak in waarde gestegen. De hypotheek op één naam stellen kan een probleem zijn, het financieren van de uitkoop van de ex is vaak lastig.

In mediation kunnen partijen vaak in overleg tot oplossingen komen. Met goede begeleiding en verstrekking van informatie kunnen partijen tot een weloverwegen beslissing komen.

In mijn praktijk zie ik vaak dat het belang van de kinderen boven het eigen belang wordt gesteld. Het behouden van de woning waarbij één van de partijen, tijdelijk, afziet van direct vermogen is een opties. Dit moet wel kunnen en de keuze moet welbewust worden gemaakt.

Er zijn nogal wat opties met betrekking tot de eigen woning:

  1. Het eigendom verkopen aan een derde.
  2. Het eigendom toedelen aan één van de partijen.
  3. Het eigendom onverdeeld houden.
  4. Het economisch eigendom overdragen.

De economische overdracht zie ik steeds vaker in mijn praktijk. Wat is dat eigenlijk?

Bij een economische overdracht krijgt een van de partijen krijgt het volledig woongenot en zal de eigendoms- en gebruikerslasten volledig voldoen. Daarbij is de partij die het woongenot volledig krijgt toebedeeld ook gerechtigd tot de waardestijgingen en/of verantwoordelijk voor de waardedaling van de woning. Partijen spreken een waarde van de woning af die ook zo wordt benoemd in de overeenkomst. De waarde wordt vaak vastgesteld aan de hand van een taxatierapport. Dit ter voorkoming van twijfels over de afgesproken waarde. De Rechtbank Den Haag heeft hier 3 juni 2019 een duidelijke uitpraak over gedaan. 

Deze optie wordt gekozen indien het niet mogelijk is het volledige (juridische) eigendom te krijgen. Dit kan komen doordat het inkomen niet toereikend is om de ander uit te kopen of het ontslag uit de hoofdelijkheid van de hypotheek te regelen. Het belang van de kinderen is bij deze optie vaak een overweging. Soms ook de gezondheidssituatie van een van de partijen.

De partij die het woongenot niet heeft blijft wel hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Vaak heeft dit invloed op de keuzes met betrekking tot zijn/haar huisvesting in de toekomst. Hij/zij is vaak niet in de gelegenheid een hypotheek te krijgen en zal zich richten op de huurdersmarkt. Als die partij het voornemen al heeft om te huren is dat geen probleem.

Afspraken kunnen worden gemaakt met betrekking tot de juridische overdracht. Te denken valt aan een overdracht indien de partij met het woongenot gaat samenwonen in het woonhuis. Zo zijn er vele alternatieven te bedenken.

Fiscale gevolgen

Het economisch eigendom wordt overgedragen. Juridisch blijven partijen samen eigenaar.

De hypotheekrente is aftrekbaar bij degene die het economisch eigendom heeft.

Aandachtspunt is daarbij de hypotheekvorm. De hypotheek moet aan de wettelijke fiscale regels voldoen. Dit houdt in dat, minimaal, een annuïtaire aflossing voor dat deel van de woning dat economisch wordt verkregen, moet plaatsvinden. Meestal is dat 50% van de oude hypotheek. Indien de woning en hypotheek na 2015 is verkregen is dat vaak de situatie. 

Partijen blijven hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek.

Indien partijen hebben afgesproken dat de partij met het woongenot een bedrag schuldig is aan de andere partij kan dit gevolgen hebben voor het box 3 vermogen. Partijen kunnen afspraken maken deze schuld in periodieke betalingen af te lossen of op een door partijen te bepalen latere datum/ bij juridische levering. Dit is een vordering. De partij die de woning heeft verlaten dient deze vordering op te nemen in box 3. Dit kan invloed hebben op de toeslagen. Daar kunnen partijen afspraken over maken.